2026 다주택 양도세 중과 기준 총정리｜2주택·3주택 가산세율 핵심

2026년 5월 9일 전후로 달라질 다주택 양도소득세 중과 기준을 총정리합니다. 2주택·3주택 가산세율, 세대 기준 주택 수 계산, 규제지역, 양도일 판단까지 한 번에 확인하세요.

 

부동산 세금은 가격보다 규칙 변화가 더 큰 충격을 줍니다.
특히 2026년 5월 9일 전후로 다주택 양도소득세 중과 규정이 달라질 가능성이 거론되면서, 같은 집을 팔아도 세금이 전혀 달라지는 구간이 생기고 있습니다.

 

 

 

 

다주택 양도세 중과, 가장 먼저 확인할 것

 

 

 

 

 

양도소득세에서 다주택자 판단의 기준은 ‘개인’이 아닌 ‘세대’입니다.
배우자, 동거 가족과 보유한 주택 수가 합산될 수 있으며, 여기에는 일반 주택뿐 아니라 입주권·분양권, 경우에 따라 주거용 오피스텔까지 포함됩니다.

많은 분들이 “내 명의는 1채”라고 생각하지만, 세법상 계산기는 2~3채를 찍는 순간 중과 구간으로 진입할 수 있습니다.
이 차이를 인식하지 못하면 이후 전략은 모두 흔들리게 됩니다.

항목	핵심 내용	실전 체크
판정 단위	개인보다 ‘1세대’ 합산이 핵심	배우자·동거가족 관계를 먼저 확인
주택 수 포함	주택 외에도 권리가 합산될 수 있음	입주권·분양권 보유 여부 체크
주거용 오피스텔	실사용이 주거면 주택으로 볼 수 있음	전입·임대 형태로 ‘주거’ 판단 점검
착각 포인트	체감 1채 ≠ 세법 1채	“내가 생각하는 집” 목록을 다시 작성
정리 방법	세대 구성→보유 목록→지역 분류 순으로 확정	엑셀로 보유자산을 한 줄로 펼쳐보기
한 줄 정리	주택 수부터 틀리면 세율 계산은 전부 흔들립니다	먼저 ‘세대+목록’을 고정하세요
출처	국가법령정보센터(소득세법 시행령)·국세법령정보시스템·국토부 FAQ	law.go.kr·taxlaw.nts.go.kr·molit.go.kr

항목	핵심 내용	실전 체크
기본세율	과세표준 기준 6~45% 누진 구조	양도차익→과표 구간부터 확인
가산세율	규제지역에서 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 구조	내가 파는 집의 지역이 ‘스위치’
최고 부담	지방소득세까지 합치면 최고 82.5% 언급	세율만 보지 말고 ‘실효’로 보기
단기 보유	1년 미만 70%, 1~2년 60% 단일 고세율 구간	보유기간 달력부터 다시 확인
공제 제한	케이스에 따라 장기보유특별공제 배제 가능	공제가 ‘되는지/막히는지’ 먼저 분기
한 줄 정리	지역·주택 수·보유기간 3개가 동시에 세금을 점프시킵니다	셋 중 하나라도 낮추는 전략이 필요
출처	국세청(양도세율 안내)·전문가 리포트·정책/보도자료	nts.go.kr·pwc.com·korea.kr

 

2주택·3주택 양도세 중과 세율 구조

 

 

 

 

 

기본 양도세율은 과세표준에 따라 6~45% 누진세율입니다.
여기에 조정대상지역 주택을 양도할 경우,

• 2주택자: +20%p
• 3주택 이상: +30%p

가산세율이 붙습니다.
지방소득세까지 합산하면 실효세율이 최대 80% 이상 거론되는 이유도 이 구조 때문입니다.

또 하나의 핵심은 보유기간입니다.

1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 보유 시 60%의 단일 고세율이 적용되어, 주택 수보다 더 큰 부담이 될 수 있습니다.

2026년 5월 9일, 왜 중요한가

항목	핵심 내용	실전 체크
핵심 날짜	2026-05-09 전후로 규칙이 달라질 수 있음	내 거래 일정을 역산해서 고정
양도일 개념	원칙은 대금청산일, 예외로 청산 전 등기면 접수일	계약일이 아니라 ‘양도일’ 기준으로 보기
보완안 포인트	계약 기준 + 잔금·등기 3~6개월 유예 논의	내 지역이 기존/신규 규제인지 확인
실무 리스크	잔금일 변경·등기 지연이 세율을 바꿀 수 있음	특약·일정표를 문서로 단단히
체크 순서	주택 수→지역→양도일 확정	한 번에 정리해 ‘변수’를 줄이기
한줄 정리	달력보다 서류가 기준입니다—양도일을 먼저 고정하세요	일정 관리가 곧 절세입니다
출처	국세청(양도시기 안내)·정부 정책뉴스·언론 보도	nts.go.kr·korea.kr·newsis/taxtimes

 

이 날짜는 다주택 양도세 중과 유예 종료 시점으로 언급되고 있습니다.
하지만 세금에서 중요한 건 달력이 아니라 ‘양도일’입니다.

원칙적으로는 잔금일(대금청산일)이 기준이며,
잔금 전에 등기를 넘겼다면 등기접수일이 양도일이 됩니다.

“5월 9일 전에 계약하면 괜찮다”는 말은 절반만 맞습니다.
잔금·등기 일정까지 함께 맞춰야 실제 절세가 가능합니다.

팔기 전 반드시 점검할 절세 동선

절세는 복잡한 기술이 아니라 순서입니다.

1️⃣ 세대 기준 주택 수 확정
2️⃣ 양도 대상 주택의 규제지역 여부 확인
3️⃣ 양도일(잔금·등기) 일정 고정

장기보유특별공제 역시 다주택 중과 적용 여부에 따라 배제될 수 있어, “오래 보유했는데 공제가 안 된다”는 상황이 자주 발생합니다.

이 구간에서는 시세 전망보다 일정 관리가 더 큰 돈이 됩니다.

 

항목	핵심 내용	실전 체크
단기 흐름	데드라인 전 ‘앞당겨 팔기’로 매물 증가 가능	지역별로 거래량·호가 반응 분리 관찰
중기 흐름	유예 종료 후 ‘버티기’로 매물 잠김 가능	세금 부담이 임계치 넘는 구간 주의
정책 변수	대출·거래허가·보유세 논의가 함께 작동	세제만 보지 말고 규제 묶음으로 보기
가격 반응	매물은 나오는데 체결은 둔한 장면 가능	실거래 중심으로 체감 온도 확인
행동 변화	전망보다 일정표가 먼저 바뀌는 시장	내 일정이 시장의 ‘파도’가 되지 않게
한 줄 정리	세금은 가격보다 ‘거래 타이밍’을 먼저 흔듭니다	단기·중기 시나리오를 둘 다 준비하세요
출처	정부 정책브리핑·최근 보도·시장 분석 기사	korea.kr·newsis·주요 언론

 

다주택 양도세 중과 질문과 답변 FAQ

Q1. 내 명의로 1채인데 다주택자가 될 수 있나요?
A. 가능합니다. 양도세는 개인이 아니라 세대 기준으로 판단하며, 배우자·가족 보유 주택이 합산될 수 있습니다.

 

Q2. 입주권이나 분양권도 주택 수에 포함되나요?
A. 경우에 따라 포함됩니다. 특히 다주택 판정 시 주택 수 계산에 영향을 줄 수 있습니다.

 

Q3. 계약일 기준인가요, 잔금일 기준인가요?
A. 원칙은 잔금일, 예외적으로 잔금 전 등기 시 등기접수일이 기준입니다.

 

Q4. 2026년 5월 9일 이후엔 무조건 중과인가요?
A. 정책 보완 논의에 따라 유예가 달라질 수 있지만, 기본적으로 중과 재개 가능성이 큽니다.

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