2026년 다주택자 양도세 중과 유예 종료 언제까지? 5월 9일 이후 다주택 양도세 폭탄?

다주택자 양도세 중과 유예 종료가 2026년 5월 9일로 임박했습니다. 잔금일 기준, 세금 차이 사례, 지금 팔아야 하는 이유와 보유 전략까지 한 번에 정리합니다.

 

요즘 부동산 커뮤니티에서 가장 많이 보이는 키워드는 단연 ‘다주택자 양도세 중과 유예 종료’입니다.
부동산을 여러 채 보유하고 있다면, 이제 이 이슈는 선택이 아니라 일정 관리의 문제가 됐습니다.

 

지난 4년은 다주택자에게 비교적 숨통이 트인 시기였습니다.
중과가 유예되면서 집을 팔아도 일반 양도세율(6~45%)만 적용받았기 때문입니다.
하지만 최근 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 연장은 고려하지 않는다는 입장을 분명히 하면서 분위기는 급변했습니다.

다주택자 양도세 중과 유예, 무엇이 달라지나

 

 

양도소득세는 부동산을 팔 때 발생한 차익에 부과됩니다.
1주택자는 기본세율만 적용되지만, 다주택자는 여기에 추가 세율이 붙습니다.

• 2주택자: +20%p
• 3주택 이상: +30%p

항목	핵심 내용	체크 포인트
적용 대상	규제지역 다주택 매도 시	지역 상태 확인
기본 세율	6~45%	과세표준 구간 점검
가산 구조	2주택 +20%p / 3주택+ +30%p	보유 주택 수 정리
최고 부담	지방세 포함 82.5% 언급	차익 대비 실수령 계산
공제 변수	장특공 배제 가능성	보유기간이 곧 절세 아님
한 줄 정리	“세율”보다 “적용 조건”이 먼저입니다	규제지역·주택수부터
출처	정부 발표

 

지방소득세까지 합치면 최대 82.5%까지 거론됩니다.
정부는 2022년 5월부터 이 중과를 유예해왔지만, 그 유예가 2026년 5월 9일 종료 예정입니다.

실제 세금 차이는 어느 정도일까

 

 

같은 10억의 양도차익이라도 결과는 극명하게 갈립니다.

10년 보유한 주택을
5억에 매입 → 15억에 매도했다고 가정하면,

• 1주택자: 장기보유특별공제 적용 → 세후 8억 이상
• 2주택자(중과): 약 5~6억
• 3주택자(중과): 약 2~3억

주택 수 하나 차이로 최대 6억 원 이상의 격차가 발생합니다.

특히 다주택자는 장기보유특별공제가 배제될 수 있어, 오래 보유했을수록 오히려 불리해집니다.

착각하기 쉬운 포인트: ‘5월까지 시간 많다?’

 

많은 분들이 “5월 9일까지 아직 여유 있네”라고 생각합니다.
하지만 세금의 기준은 계약일이 아니라 잔금일 또는 등기접수일입니다.

여기에

• 토지거래허가제(최대 15일)
• 설 연휴·행정 처리 기간
• 실제 거래 소요 기간(2~3개월)

을 감안하면, 실질적으로 움직일 수 있는 시간은 3개월도 채 남지 않았습니다.

시장은 어떻게 움직일까

 

과거 사례를 보면,
초기에는 관망 → 중반부 선별 매도 → 종료 직전 일시적 매물 증가가 반복됐습니다.
하지만 이번에는 수도권 신규 입주 물량이 전년 대비 30% 이상 감소하는 변수도 존재합니다.

즉,

• 단기적으로는 절세 매물 증가
• 중기적으로는 증여·보유 선택으로 매물 잠김
  이 동시에 나타날 가능성이 큽니다.

지금 필요한 전략은?

지금 다주택자라면 가장 먼저 해야 할 일은 자산 진단입니다.

• 조정대상지역 여부
• 비과세 가능성
• 예상 양도차익 규모

그 다음,

• 지방 중소도시 주택
• 노후 주택
• 역세권 외곽
• 차익 10억 이상 예상 주택

은 5월 9일 이전 매도를 적극 검토할 필요가 있습니다.

반대로 강남·서초·송파 등 핵심 지역 신축, 공급 부족 지역은 보유 전략도 합리적일 수 있습니다.
다만 공시가격 현실화로 보유세 부담이 1.5~2배 늘어날 수 있으니, 현금흐름 점검은 필수입니다.

 

다주택자 양도세 중과 유예 종료 질문과 답변 FAQ

Q1. 다주택자 양도세 중과 유예는 언제까지인가요?
A. 현행 기준으로 2026년 5월 9일 종료 예정입니다.

 

Q2. 5월 9일 전에 계약만 하면 되나요?
A. 아닙니다. 기준은 잔금일 또는 등기접수일입니다.

 

Q3. 중과가 재개되면 가장 큰 변화는 뭔가요?
A. 세율 상승보다 장기보유특별공제 배제가 가장 큽니다.

 

Q4. 지금 팔지 않으면 방법이 없나요?
A. 증여, 보유 전략도 가능하지만 보유세·현금흐름 부담을 함께 고려해야 합니다.

 

◈ 함께 보면 좋은 글

2026 다주택 양도세 중과 기준 총정리｜2주택·3주택 가산세율 핵심

2026 다주택 양도세 중과 기준 총정리｜2주택·3주택 가산세율 핵심